首只民企仓储物流REIT在上交所上市

2月8日，嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“京东仓储REIT”；基金代码：）在上交所挂牌，开盘价3.86元/股。 本次发行募集资金17.57亿元人民币。

据悉，京东仓储REIT是首单民营企业仓储物流REIT，也是首个大型平台企业“绿灯”投资案例，将为资本市场支持民营经济发展提供切实可行的模式。企业发展，拉动居民消费。

南都记者了解到，该基金通过主要资产投资于基础设施资产支持证券，间接持有基础设施项目。 设施项目的价值为投资者提供稳定的收入分配和可持续的长期增值回报。

业内分析认为，京东REIT在上交所上市，向市场释放了资本市场支持民营经济健康发展的明确信号，对民营经济参与具有较强的示范和引领作用。 REITs 试点企业。

挂牌仪式上，京东高级副总裁兼京东首席执行官胡伟，京东优秀员工代表廊坊经济发展项目王中雷、重庆项目杨春，董事长赵学军嘉实基金董事总经理、嘉实基金首席营销官陆凌费、嘉实基金董事总经理、基建投资管理部负责人王一军共同敲响上市锣。

电商零售市场规模持续提升，带动高标准仓库需求

京东REIT的发起人是京东集团。 南都记者从京东获悉，该基金具体基建项目包括：京东重庆电商基地项目（中转配送中心）一期项目（以下简称“重庆项目”）、京东商城亚洲一号仓华中地区总部建设项目（以下简称“武汉项目”）、京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（以下简称“廊坊项目”），总建筑面积0.49平方米，实属罕见高标准仓库力作，代表国内智能物流项目规模化、现代化程度最高水平，总估值15.65亿元。

京东亚洲1号仓

资料显示，嘉实京东存储基础设施REIT项目由京东（京东世纪商贸）100%持有。 嘉实基金是公募基金的管理人，京东。 执行运营管理。 作为京东旗下唯一的仓储物流设施开发、运营和管理子集团，京东拥有京东自建的全部仓储物流设施项目。 截至目前，京东现代仓储网络已布局全国29个省级行政区，管理园区总面积超2000万平方米，在东南亚等海外拥有24个基建项目地区。

一般来说，由于产品类别更多、库存水平更高，电子商务公司比实体零售商使用更多的物流和仓储空间。 京东仓储REIT招股书表示，为保证终端客户的购物体验，电商企业需要提供丰富的产品种类和高效的配送及退货服务，这使得其对仓库管理的要求极为严格，因此大型电商企业-商业公司倾向于使用高标准的仓库作为其大订单的处理中心。 高标准仓库得益于专业的选位逻辑、先进完善的建筑结构、互联网和大数据的支持，能够实现物流的规模效应，提高拣货效率和准确性，优化仓库使用效率，并减少存储使用。 成本，提高客户满意度和粘性。

有业内人士进一步向南都记者提到，与传统仓库相比，首先，高标准仓库的规划容积率更高，部分项目容积率达到2.5~3.0，空间利用效率在3左右。是传统仓库的几倍。 大幅降低土地成本。 其次，高标准仓库靠近高速公路、机场、港口等交通枢纽，交通便利，辐射范围更广，可以降低运输成本。 此外，高标准的仓库可以实现作业的高度机械化、自动化，不仅提高了作业效率，还减少了劳动力需求，能够有效降低综合管理成本。

南都记者了解到，目前，我国高标准仓库的主要客户群体主要是消费品企业、高端制造业和第三方物流。 由于我国电子商务份额快速扩大、传统零售业集中度不断提高、第三方物流业务繁荣发展、制造业向高端化升级。最终，预计未来国内高标准仓库需求有望旺盛。 我国城市群的一体化发展和城市经济的不断发展，将在很大程度上促进我国零售消费规模的进一步增加，带动相应城市对高标准仓库的需求增加。

高标准仓库占比不足仓储市场10%，供应严重不足

据京东介绍，京东本次入池的资产包括廊坊、武汉、重庆三个运营高效稳定的物流园区项目。 入住率已达100%，即处于全部出租状态，租赁期限为5-6年。 高于行业平均水平3年。

同时，项目所在地区经济发达，资源稀缺性强且稳定性高，市场风险较低。

此外，截至2021年底，京东物流仓储网络总管理面积（含云仓生态平台上的云仓管理面积）超过2400万平方米，而京东自建仓只能满足约899万平方米的供应，远远不够。 京东物流的租赁需求和京东物流不断增长的仓储需求可以保持项目长期稳定运行。

从运营阶段来看，项目公司的物流仓储收入来自于租赁业务（基础）、物业管理业务、土地增值等几个方面的收入。 据京东仓储REIT招股书显示，该基金旗下重庆项目、武汉项目、廊坊项目2022年总营收为1.07亿元，同比增长12.9%； 营业成本3447万元，同比下降2%； 净利润4251万元，同比增长36%。 2022年上半年，三个项目合计营收5315万元，运营成本1824万元，净利润2079万元。

据介绍，三个项目中，廊坊项目主要辐射京津冀地区，每天服务客户约2万人次。 该项目运营时间较晚，自2020年4月开始运营，项目建成投产时已全部出租给京东物流，出租率已达100%。 据统计，廊坊项目2020-2022年历史合同租赁单价（含物业费、不含税）分别为1.2256元/平方米/天、1.2623元/平方米/天、1.3003元/平方米/天。天。 平均租金增长率为3%。

招股说明书特别指出：“廊坊位于北京和天津两个直辖市之间。 凭借区位优势，可以承载北京超溢的区域物流和商务功能。 以京津为主要目标市场，可与京津国际物流体系互动。 此外，作为区域性物流中心和全国性物流节点区，仓储物流尤其是高标准仓库的需求较为旺盛。 但从高标准仓库市场供应情况来看，高标准仓库占全部仓库的比例不足10%。 供应严重不足，供需差异较大，导致高标准仓库建成后短时间内就实现了较高的入住率，进入稳定运营状态。”

物流仓储行业投资回收期较长，考验资产复用效率

物流地产是典型的重资产行业，初始投资大、投资回收期长。 近十年来，随着我国经济和国内物流业的快速发展，物流仓储设施的建设需求不断增加。 整体来看，我国仓储物流业供给结构性问题较为突出，大量低端仓库长期闲置，高端仓库长期供不应求。 近年来，越来越多的物流企业出于提升运营能力的需要，将仓储物流作为战略资产投资。

2021年5月，顺丰控股分拆旗下房地产信托投资基金（REITs）顺丰产业信托（02191.HK）在香港主板上市，成为中国香港首家上市的物流型REITs。 初始投资组合包括位于中国香港、中国佛山和芜湖的三个物流物业。 当时，顺丰速运表示，顺丰REIT上市将助力顺丰控股物流产业园搭建资产资本运营平台，增强公司现金流，进一步支持公司战略资产投资，提升运营能力。

不过，也有分析人士表示，物流仓储行业是典型的资本密集型行业。 在土地征用和开发建设初期，往往需要在短时间内投入大量资金。 仓储设施建成后，往往需要一定的培育期才能达到较高的入住率，而后续收入的主要来源是来自客户的租金，且资金回收周期较长。 新进入者较高的资本要求对物流仓储行业构成了资本壁垒。

浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任盘和林认为，“京东在京东集团的主营业务是仓储物流基础设施。京东目前融资的主要目的是拓展仓储和物流基础设施。”基础设施的投入提高了京东自身的物流配送能力，同时也加大了前端仓的投入，但互联网时代平台经济的核心是轻资产，线下物流设施普遍偏少。 “成本太高、资产太重，很容易成为企业快速扩张的绊脚石。” “如何提高资产复用率，让资产价值回归购买价格，是京东需要关注的问题。”

京东集团首席财务官徐冉在致辞中表示：“作为首单成功发行上市的民企仓储物流REITs，将极大激发和增强民间投资参与供应链的活力和信心基础设施建设，也将有助于推动仓储物流业数字化、网络化、智能化发展。”

采写：南都记者付晓玲