万科厚朴159亿新元私有化物流地产成“肥肉”

今年7月，由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投资组成的中国财团，连同普洛斯的高管团队，以总价约159亿新元完成了普洛斯的私有化。 这一亚洲历史上最大的私募股权收购无疑将物流地产推向风口。

与传统房地产开发相比，物流地产业绩稳定，现金流充沛，受房地产宏观调控政策影响较小，还可享受土地升值带来的溢价。 广发证券研究报告显示，从投资回报率来看，高标准物流仓储设施的回报率明显高于其他商业地产。 商场的收益率只有4%到5.5%。

因此，在住宅限购严格、商业地产租金增长乏力的市场背景下，国内传统地产大鳄已经盯上了物流地产这块“肥肉”。 早在2015年，万科就与黑石集团成立物流合资公司，截至2016年底，已拥有仓储物流地产147万平方米。

除万科外，绿地、越秀等房企也将物流地产作为业务拓展的方向。 此外，京东、阿里等“跨界”企业也已涉足物流地产领域。

如今，各家企业在物流地产领域才刚刚开始“角逐”，而上海这个一线城市就是必争之地。 9月26日，莱坊发布2017年上半年上海《工业市场报告》。报告指出，上海工业市场企稳回升。 据上海市统计局统计，1-6月，上海规模以上工业总产值16013.3亿元，同比增长8.2%，创2012年以来最高增速。

工业总产值的大幅增长意味着上海对物流地产的需求也在逐步增加。 然而，近年来，上海工业用地供应日益紧张。 据莱坊发布的最新报告显示，2017年上半年，上海仅售出工业地块27块，总土地面积78万平方米。 成交量最高的区县为松江和奉贤，成交土地面积分别为35.5万平方米和20.9万平方米。

“从成交价格来看，上半年工业用地成交均价最高的是闵行区，单价为每亩102万元。青浦区排名第二，单价为每亩102万元。”每亩89万。从全部土地交易情况来看，奉贤、嘉定的土地交易单价较低，约为每亩40万至50万元。 莱坊上海研究咨询部总监兼总监杨跃辰分析道。

土地供应不足，导致物流仓储物业、厂房租金上涨。 莱坊研究数据显示，2017年第二季度，上海物流仓储物业市场租金达到每平方米每天1.40元，环比上涨3.5%，环比上涨1.9个百分点较上一季度的点数。

工厂物业也呈现出同样的趋势。 据莱坊研究报告显示，2017年上半年，上海工业区工厂租金保持上涨趋势。 二季度末，上海工业区单层厂房平均租金升至每平方米每天1.09元，环比上涨约2.5%，环比上涨0.5个百分点较上一季度的点数。 其中，浦东工厂的需求十分旺盛。 目前，浦东单层厂房租金已达到每平方米每天1.45元，环比大幅上涨约7%。

租金上涨与市场需求旺盛不无关系。 中国社科院城市发展与环境研究所城市经济研究室主任李恩平曾在接受媒体采访时指出，随着经济快速增长，物流地产需求大幅增加尤其是近年来网络购物的快速发展，使得物流集聚规模对原本由商业企业经营的店面、门市的需求大大减少，而对仓储和仓库现代化的需求却大大增加。

莱坊的报告证实了上述说法。 2017年上半年表现活跃，多个物流园区录得数万平方米新租或续租。 日本还在上海外高桥物流园区租赁了约5900平方米的物流仓储面积。

受此刺激，上海优质物流园区空置率下降0.5个百分点至12.5%。 截至2017年6月末，上海甲级仓库库存约650万平方米。

不难看出，消费升级和电商对物流仓储的需求正在给行业带来新的机遇，但西南证券分析师提醒，物流地产不同于一般工业或科创园区。 核心客户需求及网络布局 内需驱动力强，其运营管理能力比开发能力更重要，甚至决定了物流开发商的发展规模和整体收入。